Chúng ta sẽ cùng nhau điểm qua từng phường, theo hướng Bắc – Nam, tương ứng với việc di chuyển trên QL51, theo hướng Sài Gòn ra Vũng Tàu. (Những mức giá được nêu bên dưới được khảo sát từ tháng 10/2018 đến tháng 11/2019)

Đầu tiên là phường Mỹ Xuân, lợi thế của phường này chính là 3 khu công nghiệp đã hoạt động lâu năm gồm Mỹ Xuân A (303 ha), Mỹ Xuân A2 (313 ha), Mỹ Xuân B1 (226 ha), trong đó 100% diện tích khu A và A2 đã lấp đầy. Có rất nhiều việc làm để thu hút lao động, theo sau là cơ hội kinh doanh phục vụ công nhân ở phường này. Mỹ Xuân xếp thứ 2 về quy mô đất dân dụng sau phường Phú Mỹ, với khoảng 827 ha, điện đường trường trạm đầy đủ.

Điểm nhấn quy hoạch dân sinh của Mỹ Xuân là sân vận động Mỹ Xuân, đặt ở khu tái định cư Phước Lập; tại đây hiện còn có trường tiểu học và trường phổ thông trung học. Đất thổ cư đường nhánh, bê-tông nhựa nóng, có vỉa hè, quanh SVĐ giá khoảng 16tr/m2, hạ tầng xã hội khu vực này phù hợp để an cư, lập nghiệp. Thị trường không thực sự sôi động để mua đi bán lại tại thời điểm khảo sát.

Ở góc độ đầu tư sinh lợi, chúng ta có thể xem xét BĐS bám ở 2 trục ngang liên phường, theo mức độ quan trọng tăng dần, là đường Mỹ Xuân – Tóc Tiên dẫn về xã Tóc Tiên, đường Mỹ Xuân – Ngãi Giao dẫn về phường Hắc Dịch và thông dài đến tận Châu Đức, Bà Rịa. Hiện nay, gần như toàn bộ các tin rao bán BĐS trên 2 trục đường này với giá rẻ bất ngờ, đều ở “sâu ơi là sâu” theo hướng di chuyển từ quốc lộ 51; tất cả đều không thuộc phường Mỹ Xuân mà thuộc về địa giới phường Hắc Dịch và xã Tóc Tiên.

Thông tin thêm, Khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ Hắc Dịch, có quy mô 450 ha với tổng mức đầu tư dự án khoảng 7.200 tỷ đồng, là một quy hoạch mới vừa được bổ sung tại phường Hắc Dịch. Theo đó, sẽ có nhiều động lực hơn để trục đường Mỹ Xuân – Ngãi Giao kể trên được đầu tư nâng cấp.

Phường Phú Mỹ có khoảng gần 880 ha đất được dành cho mục đích dân dụng, như đã nói, đây chính là trái tim của toàn thị xã. Tôi đã viết quá nhiều về triển vọng kinh tế của địa phương nên sẽ lướt qua và đi thằng vào vấn đề thị trường BĐS tại đây.

Dùng QL51 làm ranh phân chia, tạm gọi “cánh tả” là phía những nhà máy, bến cảng, và trung tâm hành chính tập trung hiện hữu. Phía này, đáng chú ý có thể kể tới khu dân cư Ngọc Hà. Đây là trung tâm ăn chơi, ngày cũng như đêm của dân “cánh tả”; trước khi Coop Mart Phú Mỹ và KNG Mall đi vào hoạt động, dân “cánh hữu” phía bên kia QL51 cũng rất thích tụ tập đàn ca, hát xướng ở những hàng quán san sát nơi đây. Nói không quá, dọc có Dương Bạch Mai và Huỳnh Tịnh Của, ngang có Phan Châu Trinh và Hoàng Việt, mỗi căn nhà đều là một quán cà phê hoặc quán nhậu; quy mô lớn nhỏ có đủ. Bên cạnh đó, quanh chợ Ngọc Hà tập trung nhiều cửa hàng tạp hóa, hoa quả, thực phẩm luôn “ngồn ngộn” hàng hóa, có thể làm “mê đắm” bất cứ người nào thích buôn bán tại nhà. Sức mua khu vực này là rất lớn. Bao nhiêu lời hay ý đẹp cũng không bằng vài tiếng đồng hồ ngồi bên ly cà phê, quan sát nhịp sống sôi động ở khu vực Ngọc Hà này, quanh khoảng thời gian tan tầm.

Với đặc điểm trên, khu dân cư Ngọc Hà phù hợp nhu cầu mua nhà đất, rồi cho người kinh doanh dịch vụ thuê lại; cho thuê toàn phần hoặc vừa cho thuê (buôn bán) vừa ở cũng khá thuận tiện khi nội khu còn có nhà thờ, trường học cho con trẻ. Tương xứng với mức độ nhộn nhịp, nhà cho thuê nguyên căn có giá khoảng 15tr – 35tr/tháng tùy vị trí, diện tích và tình trạng. Tất nhiên, giá bán của BĐS khu này khá chát, vị trí có thể kinh doanh giá dao động từ 40tr/m2 trừ phần xây dựng. Nghĩ đến việc sáng mở cửa ra là có tiền cũng hay hay, có vẻ như chát nhưng hậu ngọt, tựa như tách trà ngon, nhưng không dễ tìm vì ít có người bán.

Chúng ta tiếp tục di chuyển qua Cánh hữu, nơi thị trường rộng và có nhiều lựa chọn hơn hẳn. Hiện trạng cánh hữu có thể tạm chia thành 3 khu vực: Tân Phú, EcoTown, và Vạn Hạnh. Tất cả đều có điểm chung là hạ tầng hoàn thiện, đường nhựa, vỉa hè, cây xanh; xung quanh đủ tiện ích cơ bản như chợ, trường. Mỗi khu lại có một số điểm đặc trưng riêng để bàn.

Đầu tiên, xin nói nhanh về Eco Town. Dự án này của Hodeco (Công ty Cổ Phần Phát Triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu), họ cũng là chủ đầu tư 2 tòa chung cư “cao nghệu” 18 tầng ngay góc Trường Chinh – Quốc lộ 51. Chủ đầu tư trên có thể tin cậy được phần nào, giá dao động từ 14tr/m2.

• Ưu điểm: Quy hoạch tổng thể rất tốt, mặt tiền trục lộ chính Trường Chinh, ngay bên kia con đường này là khu đất được quy hoạch thành Trung tâm hành chính – khu dân cư mới.
• Nhược điểm: Chưa có sổ riêng, phải xây theo quy chuẩn mới ra sổ được. Nằm hơi sâu so với trục QL51, có lẽ cần rất nhiều thời gian để thấy cảnh nhà cửa san sát…

Tiếp theo là Tân Phú, hay còn gọi là khu tái định cư 44 ha. Khoảng 35% diện tích được quy hoạch là nhà riêng đã được xây dựng, tập trung quanh cư xá Thép Miền Nam, gần mặt đường Trường Chinh. Giá dao động từ 18tr/m2.

• Ưu điểm: Quy hoạch có mảng xanh nội khu; xây dựng rất đẹp, đánh giá cá nhân là toàn nhà “có điều kiện”, xây đồng bộ từ 3 tầng trở lên; chọn nhà dễ, chọn hàng xóm mới khó. Tương lai, một nút giao thông lớn sẽ được hình thành ngay lối vào khu dân cư này.
• Nhược điểm: Giá hơi lửng lơ, chưa hợp lý so với các khu khác trong tương quan về vị trí, ở thời điểm hiện tại. Vẫn là hơi xa với nút giao QL51.

So với 2 khu trên, khu Vạn Hạnh rộng hơn nhiều, trải dài khoảng 2 km dọc QL51 và vô sâu khoảng 1km. Với khung giá hiện tại, gần 2 trung tâm thương mại Coop Mart và KNG Mall, khu Vạn Hạnh, cụ thể là phía Bắc khu Vạn Hạnh có một số điểm rất đáng để phân tích sâu hơn. Theo quan điểm của người viết, ở phân khúc đất nền đô thị và nhà phố, đây mới thực sự là tâm điểm đáng đầu tư nhất xét toàn thị xã Phú Mỹ, dựa trên vị trí, thực trạng và quy hoạch trong tương lai.

Trước khi phân tích về Vạn Hạnh là một số cập nhật mới nhất của Phú Mỹ. Trong giai đoạn 2015-2020 vừa qua, về phát triển kinh tế, Phú Mỹ có tốc độ tăng trưởng dịch vụ thương mại bình quân trên 18%/năm, công nghiệp 12%/năm; những con số đáng để trầm trồ so với bình quân cả nước. Phú Mỹ đặt mục tiêu vào năm 2025 trở thành Thành phố (không phải thị xã!!!) cảng biển và công nghiệp, từ đó hướng đến xây dựng thành phố theo tiêu chí đô thị loại I trong tương lai. Đó là những mục tiêu nhanh và xa hơn một bậc so với nhận định của cá nhân tôi, mặc dù đã có hơn 1 năm tích cực theo sát và tìm hiểu về vùng đất này.

Quay lại thị trường BĐS Phú Mỹ với tâm điểm phân tích là khu phố Vạn Hạnh, phường Phú Mỹ. Những thông tin về giá đất sau đây được khảo sát ở thời điểm cuối năm 2019. Cá nhân tôi chia Vạn Hạnh thành 2 phần Bắc và Nam, với ranh giới là trục đường Trần Hưng Đạo.

• Nam Vạn Hạnh

Dân cư đã gần như lấp kín khoảng trên 70%, điểm nhấn quy hoạch là công viên Phú Mỹ được xây dựng rất đẹp. Cách đó 1 dãy phố có khu nghỉ dưỡng nho nhỏ, Lesco Resort. Tôi không hiểu lắm đối tượng khách hàng của Lesco là những ai, nhưng nhìn chung, bên cạnh cảnh quan đô thị, Lesco cũng góp phần giúp dịch vụ lưu trú, thư giãn của Phú Mỹ trở nên phong phú hơn. Bộ mặt phố phường khu vực này khá khang trang, chỉnh chu, hàng quán khá nhiều, đã có trường mầm non, trường cấp 1, cấp 2. Phía bên kia QL51, đối diện với Nam Vạn Hạnh là khu công nghiệp Phú Mỹ gần như đã lấp kín, cùng với trung tâm hành chính của Thị xã.

Về giao thông, song song với QL51 là con đường thông suốt liên khu Hùng Vương rộng thênh thang, kết nối trực tiếp với Trường Chinh – trục ngang chính yếu của toàn Phú Mỹ. Nhờ đó, cư dân Nam Vạn Hạnh có thể dễ dàng di chuyển về hướng KNG Mall hay CoopMart cho nhu cầu mua sắm, hoặc bệnh viện Phú Mỹ (thay thế cho Trung tâm y tế Phú Mỹ) sắp được khởi công cho nhu cầu sức khỏe. Tóm lại, nơi đây phù hợp để an cư, lập nghiệp vì rất gần mọi tiện ích cơ bản.

Về kỳ vọng đầu tư sinh lợi, có 2 khu đất lớn được quy hoạch xây dựng chung cư, bao quanh bởi Phạm Văn Đồng và Nguyễn Huệ, xen kẽ đó là những khu dân cư phân lô thấp tầng. Không có gì ngạc nhiên nếu giá đất tăng theo sự kiện khởi công của những công trình, khu dân cư kể trên. Ở góc độ đầu tư, chúng ta có thể săn hàng quanh cụm này, theo tôi mức giá trên dưới 40tr/m đối với vị trí mặt tiền đường Hùng Vương khá hợp lý. Với số vốn nhỏ, mua để ở hoặc đầu tư lâu dài, khu vực phù hợp là phía Đông đường Lê Thánh Tôn, gần với khu quy hoạch dân cư và hành chính mới của thị xã trong tương lai. Nếu kiên nhẫn theo dõi và chịu khó tìm kiếm, thi thoảng vẫn có những mặt hàng thổ cư khoảng 16tr/m2, mặt tiền đường nhánh.

Đánh giá chung, với lợi thế về vị trí và hiện trạng dân cư, Nam Vạn Hạnh có khung giá hợp lý để đầu tư, tầm nhìn 5 năm. Nhưng quả thật thì tôi thích khu vực ngay sau đây hơn.

• Bắc Vạn Hạnh

Người ta có câu thần chú “Vị trí, vị trí, và vị trí” khi đầu tư BĐS. Đối với địa phương đang ở giai đoạn chuẩn bị cất cánh như Phú Mỹ, tôi quan tâm tới “Hạ tầng, hạ tầng và hạ tầng; Tiện ích, tiện ích và tiện ích”. Khu vực này hội tụ tất cả những lợi thế và tiềm năng để trở thành trung tâm của trung tâm tại Phú Mỹ.

Đáng kể nhất về hạ tầng là tuyến đường ngang huyết mạch Trường Chinh đang được đầu tư nâng cấp, mở rộng. Hai bên con đường này, thuộc địa phận xã Tóc Tiên, quỹ đất còn rất nhiều để thực hiện các ý tưởng quy hoạch. Trường Chinh còn là con đường ngắn nhất, thuận tiện nhất để kết nối hệ thống cảng và QL51 đến huyện Châu Đức, cùng tỉnh Bà Rịa. Châu Đức có diện tích rộng hơn 420km2 với hơn 140 ngàn nhân khẩu, nơi đây đang được đầu tư mạnh về công nghiệp và hạ tầng, đang có tốc độ phát triển kinh tế khá ấn tượng, gần 11%/năm.

Bên cạnh vị trí cửa ngõ giao thông, Bắc Vạn Hạnh hiện nay sở hữu những tiện ích xã hội mà toàn thị xã phải ghen tị. Tại đây có trường THPT Phú Mỹ, một trường cao đẳng, trung tâm y tế thị xã mà tương lai sẽ được thay thế bằng Bệnh viện thành phố được quy hoạch trên trục Trường Chinh. Thêm nữa, nhiều ngân hàng cũng tập trung trong khu vực như Vietcombank, BIDV, AgriBank, ACB,… Ngoài ra, còn có khách sạn 4 sao Golf Phú Mỹ, một chỉ báo cho thấy dịch vụ trung – cao cấp đã xuất hiện, thêm nữa là khu nghỉ dưỡng Lotus, các quán cà phê lớn, dịch vụ karaoke, mát-xa, spa…

Với những tồn tại trên cùng điểm nhấn kiến trúc tòa chung cư 18 tầng Hodeco, hình bóng một đô thị hiện đại đã thấp thoáng tại Bắc Vạn Hạnh. Minh chứng mạnh mẽ và rõ nét hơn nữa chính là 2 trung tâm thương mại CoopMart và KNG Mall. Nếu như CoopMart hướng đến phân khúc khách hàng bình dân, thì KNG tập trung khai thác nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao hơn với các dịch vụ trung – cao cấp như trung tâm GYM, rạp chiếu phim, nhóm cửa hàng F&B khá “sang chảnh”. CoopMart thì mỗi cuối tuần luôn chật kín những gia đình trẻ, rất nhộn nhịp. Ngược lại, mặt bằng cho thuê tại KNG mall vẫn chưa được lấp kín; hoạt động giải trí, mua sắm tại đây nhìn chung chưa thực sự sáng sủa; hy vọng trong vài năm tới, khi mức sống được nâng lên, tình hình KNG mall sẽ khả quan hơn. Đáng chú ý, 2 trung tâm thương mại trên chỉ cách nhau khoảng hơn 500m. Sự tập trung “đậm đặc” này đối với một đô thị chỉ hơn 220 ngàn dân ở thời điểm hiện tại rất đáng để suy ngẫm. Tiềm năng của thị trường bán lẻ ở Phú Mỹ có lẽ còn lớn hơn rất nhiều so với những gì mà chúng ta đang thấy.

Như đã nêu, Phú Mỹ hướng đến mục tiêu đô thị loại I. Vì vậy, trong tương lai, quá trình xây dựng hạ tầng, chỉnh trang đô thị sẽ tiếp tục được đầu tư mạnh mẽ và có trọng điểm. CoopMart và KNG mall, cùng với nhóm các trụ sở, phòng giao dịch ngân hàng đã “giúp” chúng ta nhận diện rõ, đâu là tâm điểm phát triển. Có khá nhiều lựa chọn để đầu tư quanh đây. Đó có thể là điểm nóng Trường Chinh với giá từ 45tr/m2 tùy vị trí (tại thời điểm khảo sát); khu dân cư ATA khoảng 16tr / m2 đường nhánh; hoặc những lốc đất biệt thự 260m2 trở lên ở đầu đường Lê Lợi (trong tương lai sẽ tiếp tục nối dài, kết nối với khu hành chính mới), chỉ từ hơn 4 tỷ cho một suất đầu tư vị trí vàng của cả Phú Mỹ, nơi thu hút giới nhà giàu tương lai.

Mặt bằng giá đã nêu cao hay thấp so với tiềm năng? So sánh với 2 đô thị loại I khác ở Đông Nam Bộ, đã phát triển sớm hơn: thành phố Thủ Dầu Một (Bình Dương) hiện nay giá căn hộ vị trí tốt đã quanh 35tr/m2; còn ở thành phố Biên Hòa (Đồng Nai), một số khu dân cư quy hoạch mới ở trung tâm, đất thổ cư giá mềm cũng đã quanh 55tr/m2. Quá dễ dàng để chúng ta thấy được sự hợp lý (nếu không muốn nói là rẻ) của khung giá đất thổ cư có vị trí vàng tại phía Bắc khu Vạn Hạnh, thị xã Phú Mỹ hiện tại. Tương lai 5 năm tới, khi Phú Mỹ được công nhận là thành phố, hàng loạt dịch vụ trung – cao cấp tiếp tục mọc lên, các phố thương mại, phố tài chính được hình thành, sẽ thật khó có thể đoán biết được giá đất ở đây đạt đến ngưỡng nào. Tiềm năng sinh lời rất lớn trong dài hạn!!!

Hiện nay, kinh tế cả nước sẽ đối diện với một số khó khăn do hậu quả kéo dài của dịch Covid-19. Nhưng lịch sử đã chứng minh, mọi trở ngại đều sẽ bị bỏ lại sau lưng và xã hội luôn tiến về phía trước. Sự trầm lắng của thị trường BĐS ở thời điểm hiện tại có khi là một cơ hội. Cơ hội cho chúng ta cùng đánh giá lại bức tranh tổng thể, so sánh mặt bằng giá liên khu vực, nhận diện những tâm điểm đầu tư có tiềm năng lớn. Nếu tỉ lệ đòn bẩy thấp và trường vốn, các nhà đầu tư có thể xem xét mua vào và “nắm giữ”, chọn những vị trí tốt và đón chờ sự thăng hoa hiển nhiên của thị trường ở con sóng tiếp theo.

Ý tưởng đầu tư từ cơ hội của Thị Xã Phú Mỹ

Sau khi được nâng hạng đô thị loại III, liệu 2025 Phú Mỹ có được công nhận là Thành phố không? Xin mở ngoặc nhỏ, Thành phố và Đô thị loại I là hai vấn đề khác nhau, không nhất thiết phải đạt đô thị loại I mới được công nhận là Thành phố ạ. Theo nghị quyết 1211/2016/UBTVQH13 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về Tiêu chuẩn của đơn vị hành chính, dưới đây là các điều kiện để xét công nhận một đơn vị hành chính là Thành phố trực thuộc tỉnh.

• Quy mô dân số từ 150.000 người trở lên: Phú Mỹ đã vượt trên 200 ngàn.
• Diện tích tự nhiên từ 150 km2 trở lên: Phú Mỹ rộng hơn gấp đôi, trên 300 km2.
• Đơn vị hành chính trực thuộc:
  • Số đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc có từ 10 đơn vị trở lên: Phú Mỹ vừa đủ, có 5 phường và 5 xã.
  • Tỷ lệ số phường trên tổng số đơn vị hành chính cấp xã từ 65% trở lên: Phú Mỹ hiện chỉ có 5 phường, cần thêm 2 xã lên phường nữa, nhà đầu tư thích lướt sóng có thể nghiên cứu hướng này.
• Đã được công nhận là đô thị loại I hoặc loại II hoặc loại III: Đã được công nhận theo nội dung văn bản 1538/TTg-CN như trong ảnh đính kèm.
• Cơ cấu và trình độ phát triển kinh tế – xã hội:
  • Cân đối thu chi ngân sách dư: Những năm gần đây, Phú Mỹ luôn thặng dư. Năm 2019, tổng thu ngân sách của Phú Mỹ đạt hơn 2 ngàn tỷ đồng.
  • Thu nhập bình quân đầu người đạt 1.05 lần so với cả nước: Năm 2019, chỉ tiêu này của Phú Mỹ cao gấp 2,42 lần so với cả nước.
  • Mức tăng trưởng kinh tế trung bình 3 năm gần nhất đạt bình quân của tỉnh: Giai đoạn 2016-2019 Phú Mỹ tăng trưởng bình quân 15,5% hàng năm, nhìn chung cao gấp đôi so với bình quân cả tỉnh BRVT.
  • Tỷ lệ hộ nghèo trung bình 3 năm gần nhất đạt bình quân của tỉnh: Năm 2019 Phú Mỹ chỉ có 0,4% hộ hèo, thấp hơn nhiều so với con số quanh 1% của cả tỉnh.
  • Tỷ trọng công nghiệp, xây dựng và dịch vụ trong cơ cấu kinh tế yêu cầu trên 80%: Tiêu chí này Phú Mỹ đạt 95%.
  • Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp nội thành, nội thị, thị trấn, quận và phường đạt trên 80%: Theo Duy được biết, 2019 Phú Mỹ chỉ đạt đâu đó quanh 70%. Số liệu này nhờ nhà mình cập nhật chính xác hơn giúp.

Tóm lại, trong 5 năm tới, bên cạnh một số tiện tích đô thị chưa đạt chuẩn cần phải nâng cấp, cải thiện hệ thống giao thông đô thị, nếu giải được bài toán mật độ dân cư khu vực đô thị, cụ thể là thành lập được 2 phường nữa thì việc Phú Mỹ được công nhận thành phố hoàn toàn có thể xảy ra.

Bài viết của anh Ninh Ngọc Duy do Real Bank sưu tầm