Bất Động Sản Phú Mỹ Và Những Ý Tưởng Đầu Tư – Bất Lợi Từ Hạ Tầng

Phân tích

Real Bank Experts

26/02/2021

Phú Mỹ cứ như con bé lọ lem trước đêm dạ hội?

Thị xã Phú Mỹ thực ra là tên gọi rất mới từ cuối năm 2018, sau khi Quốc hội có quyết định đổi tên và nâng cấp đô thị huyện Tân Thành trở thành đô thị loại IV, với trung tâm là thị trấn Phú Mỹ trước kia. Với diện tích tự nhiên khoảng 333 km2, dân số trên 221 ngàn người (2019), hơn 70% trong số này sống tập trung ở khu vực thành thị là 5 phường: Phú Mỹ, Hắc Dịch, Mỹ Xuân, Phước Hoà, Tân Phước. Gần 30% dân số còn lại phân bổ ở 5 xã khác: Châu Pha, Sông Xoài, Tân Hải, Tân Hoà, Tóc Tiên.

Phú Mỹ là cửa ngõ phía Tây Bắc của toàn tỉnh BRVT, tiếp giáp với huyện Long Thành, Đồng Nai. Phía Đông Nam giáp Thành phố Bà Rịa, là đô thị cấp II, trung tâm hành chính của cả tỉnh. Phía Nam giáp đảo Long Sơn thuộc thành phố Vũng Tàu. Phía Tây giáp với Cần Giờ, TP.HCM với ranh giới nằm trên sông Cái Mép, tàu bè từ Phú Mỹ có thể hướng ra biển hoặc theo hệ thống nhiều luồng lạch lớn nhỏ để đến TP.HCM hoặc Đồng Nai. Địa hình chủ yếu là đồng bằng, cùng với sự tiếp giáp hành chính nêu trên, Phú Mỹ có nhiều thuận lợi để phát triển thành một trung tâm sản xuất công nghiệp và thực tế là như vậy. Có rất nhiều khu công nghiệp đã đi vào hoạt động lâu năm tại đây và quỹ đất vẫn còn cực lớn để tiếp tục phát triển.

Những Con Số Biết Nói Chứng Minh Sự Phát Triển Của Thị Xã Phú Mỹ

Cùng gần với trung tâm kinh tế của cả nước là TPHCM, nếu so với những vùng sản xuất công nghiệp tập trung khác ở Bình Dương (Thuận An, Dĩ An, Bến Cát, Tân Uyên) hay Đồng Nai (Nhơn Trạch, Long Thành, Biên Hòa, Long Khánh), ưu thế địa lý lớn nhất của thị xã Phú Mỹ và BRVT chính là cửa biển và 2 con sông Thị Vải, Cái Mép.

Cái Mép – Thị Vải nằm ở vị trí chiến lược, trên tuyến giao thông quốc tế Hong Kong – Singapore, lại có độ sâu đủ để tiếp nhận những tàu siêu trọng tải lên đến 80.0000 DWT. Do cụm cảng Sài Gòn có một số hạn chế nhất định, năm 2005 chính phủ đã quy hoạch khu vực Thị Vải – Cái Mép là cảng cửa ngõ của toàn vùng HCM – ĐN – BRVT. Một mốc son rất đáng nhớ của Cái Mép là một sự kiện diễn ra vào đầu năm 2017, siêu tàu vận tải dân dụng lớn nhất thế giới, Margrethe Maersk, trọng tải 194.000 tấn đã cập bến tại đây. Qua đó, Cái Mép trở thành cảng nước sâu thứ 19 trên thế giới đủ sức đón nhận những siêu tàu có trọng tải lên đến 200.000 tấn. Lợi thế tự nhiên và vị thế trong chính sách là ưu thế tuyệt đối của Phú Mỹ so với những khu vực cảng khác ở Đồng Nai và kể cả Sài Gòn. Một trong những điều kiện tự nhiên đưa Sài Gòn lên vị trí hàng đầu về kinh tế của cả nước hiện nay chính là vị trí giao thương quốc tế và cảng biển! Đến nay, binh khí này được trao cho BRVT tại Phú Mỹ, và có vẻ còn sắc bén hơn bội phần.

Xét đến hạ tầng giao thông, Quốc lộ 51 là trục xương sống chính yếu chạy dọc Bắc – Nam hiện nay của tỉnh BRVT. Ngoài ra, BRVT còn một con đường liên tỉnh lớn khác nữa, theo hướng Bắc – Nam, đó là quốc lộ 56 ở mạn phía Đông. Tuy nhiên, con đường này đi qua những địa phương chưa được phát triển của BRVT, kết nối với thành phố Long Khánh, Đồng Nai qua nút giao với Quốc lộ 1 huyết mạch của cả nước. Tạm thời chưa có nhiều điều để nói về QL56.

Quay lại Quốc lộ 51, một con đường rộng thênh thang, giao thông thuận lợi với hơn 4 làn xe mỗi chiều. Nhưng kể từ sau khi cao tốc LT-DD thông xe toàn tuyến vào năm 2015, đặc biệt là khoảng 3 năm gần đây, QL51 dường như trở thành quá chật hẹp. Phương tiện giao thông thường xuyên tắc nghẽn, ùn ứ tại các nút giao lớn ở lối ra cao tốc, khu công nghiệp Gò Dầu, nút giao với Mỹ Xuân – Ngãi Giao, nút giao đường 81 mà nay đã đổi tên thành Trường Chinh…

Thời gian là tiền bạc, giao thông thuận lợi tiết kiệm được nhiều chi phí và thúc đẩy kinh tế phát triển. Cao tốc LT – DD mở toang cánh cửa giao thương và góp phần cho sự phát triển thần tốc của Phú Mỹ, chính điều này cũng chỉ ra hạn chế quá lớn của độc đạo QL51. Ở vai trò quản lý, chính phủ và chính quyền các địa phương có lợi ích liên quan đã nhiều lần họp bàn với nhau, cùng đưa ra những giải pháp để cô lọ lem được đến dạ tiệc. Bên cạnh đó, những dự án hạ tầng ở tầm vĩ mô liên vùng khác cũng vô tình đang ủng hộ, tiếp sức cho Phú Mỹ và BRVT, cụ thể như sau:

Đường liên cảng song song ở phía tây QL51 đã hoàn thành phần lớn các hạng mục và đang khai thác; phần còn lại của tuyến đường này là cầu Phước An, kết nối hai tỉnh Đồng Nai – BRVT đã được duyệt kế hoạch và bố trí ngân sách.
Cao tốc Biên Hòa -Vũng Tàu đã đi đến những bước cuối cùng của thủ tục hành chính để chuẩn bị triển khai.
Liên quan đến sân bay Long Thành, chính quyền tỉnh Đồng Nai đã đền bù giải tỏa một phần, cuối tháng 10/2020 đã bàn giao mặt bằng giai đoạn I để triển khai thi công.
Cao tốc rùa bò LT -DG đang có thông tin gấp rút mở rộng thành 8 làn xe so với chỉ 4 như hiện nay, nhằm đáp ứng nhu cầu giao thông liên quan đến sân bay Long Thành.
QL51 dự kiến sẽ được mở rộng thêm nữa, đoạn Biên Hòa – Vũng Tàu.

Khi tất cả những dự án này hoàn thành và đưa vào khai thác, xem như Hải – Lục – Không quân đều được tăng cường. Rồi đây, Phú Mỹ – BRVT sẽ sớm vươn lên tầm cao mới, tương xứng với tiềm năng vốn có của vùng đất này.

Tóm lại, cùng với kỳ vọng phát triển kinh tế, thị trường BĐS Phú Mỹ hứa hẹn sẽ có những chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, sau một thời gian tăng nóng rồi chững lại, mặt bằng giá tại đây hiện nay ra sao? Có còn phù hợp để đầu tư hay không?

Đối với một vùng đất rộng lớn hơn 330 km2, để có được hiểu biết sâu sát tận từng ngóc ngách thị trường BĐS cần rất nhiều chi phí và thời gian. Trong vai trò nhà đầu tư cá nhân đánh bắt xa bờ, nhiều hạn chế về nguồn lực, tôi chỉ có thể khái quát bức tranh chung và tập trung phân tích khu vực nhiều tiềm năng nhất.